O relatório gerencial de janeiro do IRIM11 trouxe um dado que chamou a atenção do mercado: distribuição de R$ 0,69 por cota, o menor rendimento do fundo no último ano e também o menor desde o seu início.
O resultado veio abaixo da expectativa de parte dos investidores, especialmente porque o fundo historicamente vinha pagando valores entre R$ 0,72 e R$ 0,90 por cota ao longo de 2024.
A reação foi imediata: a cota recuou para R$ 64,28, muito próxima da mínima histórica de R$ 64,22, acumulando:
- -7,34% no último mês
- -17,77% em 6 meses
- -13,47% em 12 meses
Em fevereiro de 2025, o fundo era negociado a R$ 74,22 — cerca de R$ 10 acima do preço atual.
O que explica o rendimento menor do IRIM11?
Segundo o relatório, dois fatores principais impactaram o resultado.
IPCA mais baixo nos meses anteriores
O fundo possui forte exposição a CRIs indexados ao IPCA. Com inflação mais fraca em outubro (0,09%) e novembro (0,18%), houve impacto negativo na correção monetária dos ativos.
Em dezembro e janeiro o IPCA melhorou (0,30%), o que pode favorecer resultados futuros, mas o efeito ainda não foi suficiente para compensar as perdas recentes.
Prejuízo com venda de fundos imobiliários
A gestão realizou reciclagem da carteira de FIIs, vendendo cerca de 0,44% do patrimônio líquido, equivalente a aproximadamente R$ 3 milhões.
O problema é que essas vendas ocorreram com prejuízo, gerando impacto negativo estimado de R$ 0,03 por cota.
Além disso, o fundo participou como âncora em emissões de outros FIIs, como:
Como a integralização ocorreu no meio do período, os rendimentos recebidos foram proporcionais, reduzindo cerca de R$ 0,02 por cota no resultado.
Somando os efeitos, aproximadamente R$ 0,05 por cota deixaram de ser distribuídos por decisões de gestão.
DRE mostra novo prejuízo em negociação
O demonstrativo de resultado revela prejuízo superior a R$ 1 milhão em negociação de FIIs pelo segundo mês consecutivo, resultado total de aproximadamente R$ 24,6 milhões e distribuição de R$ 24,3 milhões, com reforço de reserva.
Apesar de o fundo não ter distribuído tudo o que gerou, a pressão vem principalmente das perdas na parcela investida em FIIs.
Estrutura atual da carteira
| Classe | Participação |
|---|---|
| CRIs | 78,3% |
| Fundos Imobiliários | 19,5% |
| Caixa | 3% |
O fundo possui 157 CRIs diferentes, mostrando boa diversificação.
Cerca de 68,8% dos CRIs são indexados ao IPCA mais taxa média de 10,08%, com exposição relevante a setores como shopping, residencial, loteamento, logística e geração distribuída, que representa 18,97%.
A exposição geográfica concentra-se no Sudeste, com 51,6%.
CRIs problemáticos preocupam
Alguns ativos seguem sob monitoramento, como CRI Riz (0,38% do patrimônio líquido), CRI Bwick (2,03%) e Crittermas Resort (1,15%). Há negociações de alongamento de prazo e recomposição de garantias, o que adiciona risco ao portfólio.
Desempenho histórico e rentabilidade
Apesar da queda recente, o fundo apresentou retorno de 2,36% no último mês e 28,8% nos últimos 12 meses. Desde o início, o desempenho ficou abaixo do CDI e do IMAB.
O dividend yield atual gira em torno de 1,06% ao mês, ou aproximadamente 14,9% em 12 meses, muito influenciado pela queda da cota. Ainda assim, o mercado parece mais atento à trajetória do rendimento do que ao yield nominal.
Fundos imobiliários na carteira: ainda há resíduos
Entre as posições em FIIs, aparecem ativos como BTLG11, HCTR11 e DEVA11. Parte dessas posições foi reduzida, mas ainda existem pequenas exposições consideradas de maior risco.
Alavancagem
A alavancagem corresponde a 2,1% do patrimônio líquido, com custo de CDI mais 0,42%. Com a Selic elevada, o custo de capital encarece, embora esteja abaixo de alguns pares do mercado.
IRIM11: desalinhamento com o cotista?
O debate central gira em torno da estratégia da gestão, envolvendo vendas com prejuízo em alguns FIIs maiores, participação em ofertas quando o mercado oferecia preços similares ou inferiores e impacto direto no dividendo distribuído.
A cota está na mínima histórica e o dividendo no menor patamar desde o início. Ao mesmo tempo, o fundo mantém patrimônio robusto de aproximadamente R$ 2,95 bilhões.
O mercado agora questiona se a gestão conseguirá recuperar a confiança e estabilizar os rendimentos nos próximos meses. Com o IPCA voltando a acelerar, a carteira indexada pode ajudar, mas a execução na parcela de FIIs será determinante para o futuro do IRIM11.