Com o CDI em patamar elevado e parte dos investidores migrando para CDBs e Tesouro Direto, uma dúvida voltou a ganhar força: ainda faz sentido investir em fundos imobiliários? A resposta passa menos pelo cenário atual e mais pela estratégia adotada.
Enquanto a renda fixa oferece retornos nominais elevados, é necessário considerar inflação e Imposto de Renda. Já os fundos imobiliários distribuem rendimentos mensais isentos de IR para pessoas físicas, aumentando a eficiência do retorno no longo prazo. Além disso, o mercado começa a precificar a possibilidade de queda da Selic ao longo de 2026, movimento que historicamente favorece ativos como FIIs.
Mesmo após a recuperação recente do IFIX, ainda existem fundos imobiliários negociados com desconto relevante em relação ao valor patrimonial, o que abre uma janela de oportunidade para o investidor de longo prazo.
TRXF11: renda urbana com contratos longos e baixa vacância
O TRXF11 é um fundo de tijolo focado em imóveis de renda urbana, com forte presença em supermercados e grandes varejistas alimentares. O portfólio conta com contratos de longo prazo, multas relevantes em caso de rescisão e vacância próxima de zero, o que aumenta a previsibilidade da receita.
- Cotação aproximada: R$ 93
- Dividend yield (12 meses): 12,69%
- P/VP: 0,92
- Vacância: 0,22%
- Patrimônio: R$ 6,31 bilhões
- Cerca de 238 mil cotistas
Após emissões recentes para financiar aquisições, o preço da cota sofreu pressão no curto prazo. Ainda assim, os fundamentos permanecem preservados, e o desconto atual pode representar oportunidade para quem olha além das oscilações momentâneas.
VRTA11: fundo de papel high grade com desconto
O VRTA11 é um fundo de papel com carteira majoritariamente composta por CRIs high grade. Negociado abaixo do valor patrimonial, chama atenção pela combinação de qualidade de crédito e distribuição consistente.
- Cotação: cerca de R$ 79
- Dividend yield (12 meses): 12,94%
- P/VP: 0,93
- Liquidez média diária: acima de R$ 1 milhão
- Patrimônio: R$ 1,31 bilhão
- Aproximadamente 108 mil cotistas
Em fundos de papel, o P/VP tende a ser ainda mais relevante, já que reflete diretamente o valor da carteira de crédito. Mesmo em ambiente de juros elevados, o fundo mantém estabilidade nos rendimentos.
VGHF11: fundo híbrido com desconto expressivo
O VGHF11 adota uma estratégia híbrida, com alocações em FIIs, CRIs, SPEs e até exposições pontuais em ações. Essa flexibilidade permite ajustes táticos conforme o ciclo econômico.
- Cotação: cerca de R$ 7,13
- Dividend yield (12 meses): 14,01%
- P/VP: 0,82
- Liquidez diária: R$ 2,6 milhões
- Patrimônio: R$ 1,43 bilhão
- Aproximadamente 387 mil cotistas
O desconto próximo de 18% sobre o valor patrimonial chama atenção, especialmente para investidores que buscam diversificação em um único ativo e reinvestimento recorrente dos dividendos.
GGRC11: logística, geração de caixa e desconto
O GGRC11 passa por um processo de reposicionamento estratégico, com maior foco em ativos logísticos e centros de distribuição, segmento que tende a se beneficiar em ciclos de retomada econômica.
- Cotação: cerca de R$ 10
- Valor patrimonial por cota: R$ 11,22
- P/VP: 0,89
- Dividend yield (12 meses): 12,05%
- Patrimônio: R$ 2,4 bilhões
- Cerca de 258 mil cotistas
Vendas estratégicas recentes geraram lucro e reforçaram o caixa do fundo. A negociação abaixo do valor patrimonial sugere que parte do mercado ainda não precificou totalmente essas mudanças.
Queda da Selic pode mudar o cenário
Caso a Selic inicie um ciclo consistente de queda em 2026, a atratividade relativa da renda fixa tende a diminuir, enquanto os fundos imobiliários costumam se valorizar. Historicamente, o IFIX antecipa esses movimentos, reagindo antes da confirmação do ciclo.
Mesmo após a recuperação recente do índice, ainda existem FIIs negociados com desconto relevante. Com dividendos mensais isentos de IR e possível queda dos juros no horizonte, o momento pode ser estratégico para quem pensa no longo prazo.
Vale reforçar que não se trata de recomendação de investimento. Cada investidor deve avaliar perfil, risco e objetivos antes de qualquer decisão. No mercado, quem se posiciona antes das grandes viradas costuma colher os melhores resultados depois.