O fundo imobiliário TRX Real Estate, negociado na Bolsa pelo código TRXF11, anunciou a maior aquisição de sua história. A operação envolve aproximadamente R$ 1,43 bilhão e prevê a aquisição indireta de um complexo formado por três galpões logísticos de alto padrão em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo.
Os empreendimentos K100, K200 e K300 somam cerca de 237,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável, conhecida como ABL. Dois desses ativos já possuem contratos de locação com o Mercado Livre, enquanto o terceiro ainda depende da aprovação do projeto e da assinatura de um contrato com um futuro ocupante.
A operação representa uma mudança relevante na composição do TRXF11, que nasceu com maior exposição a imóveis de renda urbana, como supermercados e lojas, mas vem ampliando rapidamente sua presença em hospitais, hotéis, instituições de ensino e galpões logísticos.
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Principais números da operação do TRXF11
| Indicador | Dados da aquisição |
|---|---|
| Valor estimado | R$ 1,43 bilhão |
| Número de galpões | 3 |
| Área Bruta Locável | 237,4 mil m² |
| Localização | Guarulhos, São Paulo |
| Galpões locados ao Mercado Livre | 2 |
| Prazo dos contratos | 10 anos |
| Participação logística após a compra | Cerca de 37% da ABL |
| Crescimento da ABL do fundo | Aproximadamente 19% |
| Yield on cost inicial estimado | 14,51% ao ano |
Por que os galpões de Guarulhos são estratégicos?
O complexo está localizado em uma das regiões mais disputadas pelo setor logístico brasileiro. Guarulhos reúne proximidade com a capital paulista, acesso ao Aeroporto Internacional de São Paulo e conexão com importantes corredores rodoviários, como as rodovias Presidente Dutra e Ayrton Senna.
Essa localização favorece principalmente as operações de comércio eletrônico e de entrega de última milha, nas quais a distância entre o centro de distribuição e o consumidor influencia diretamente o prazo e o custo do frete.
A escassez de grandes terrenos disponíveis na região também torna o complexo difícil de ser replicado. Por esse motivo, a gestora classifica os imóveis como "ativos troféu", combinando localização estratégica, grande escala, padrão construtivo elevado e contratos de longo prazo.
Mercado Livre ganha peso dentro do fundo
O K200 já está concluído e em operação, enquanto o K100 está em fase final de desenvolvimento. Ambos foram locados ao Mercado Livre por meio de contratos atípicos com prazo de dez anos.
Nos contratos atípicos, uma eventual saída antecipada pode obrigar o inquilino a pagar os aluguéis restantes até o encerramento do acordo. Essa característica aumenta a previsibilidade das receitas, embora não elimine completamente os riscos relacionados ao locatário e à operação.
Com a aquisição, o Mercado Livre deverá se tornar o principal responsável pelas receitas de aluguel do TRXF11, representando aproximadamente 18% da receita imobiliária do fundo. A logística, por sua vez, passará a corresponder a cerca de 37% da área locável total.
Como o TRXF11 pagará R$ 1,43 bilhão?
O valor não será desembolsado integralmente de uma só vez. O pagamento foi dividido em quatro etapas, com o primeiro desembolso previsto para o final de julho de 2026 e os demais em parcelas semestrais.
A liberação dos recursos dependerá do cumprimento de condições, como avanço das obras, regularização dos imóveis, manutenção dos contratos e entrega dos empreendimentos.
Enquanto os galpões em desenvolvimento ainda não estiverem concluídos e gerando aluguel, a estrutura prevê o pagamento de uma renda mínima garantida sobre parte do capital desembolsado.
A aquisição também utiliza uma estrutura financeira envolvendo o Banco XP de Atacado, que participa por meio de uma cota sênior com prioridade de recebimento. O TRXF11 e o FII Matriz Log ocupam a parcela subordinada, sujeita a maior risco dentro da operação.
Aquisição pode afetar os dividendos?
A gestora estima um yield on cost de 14,51% ao ano nos primeiros 12 meses, indicador que compara o retorno esperado com o custo total do investimento e do desenvolvimento dos imóveis.
Apesar desse retorno inicial, o cap rate estabilizado do portfólio tende a ser menor, refletindo o preço elevado pago por ativos considerados premium. A expectativa divulgada é de manutenção dos rendimentos mensais entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026, mas distribuições futuras não são garantidas.
Quais são os riscos para os cotistas?
O principal risco está na execução. O K300 ainda depende da aprovação do projeto e da assinatura de um contrato built to suit com um futuro locatário. Também devem ser acompanhados o cronograma das obras, o custo do financiamento e o aumento da concentração de receita no Mercado Livre.
Por outro lado, a compra amplia a qualidade e a escala da carteira, eleva a exposição a um segmento beneficiado pelo crescimento do comércio eletrônico e adiciona contratos longos ao portfólio.
A operação transforma o TRXF11 em um dos principais participantes do mercado brasileiro de imóveis logísticos. Para os cotistas, o negócio oferece potencial de valorização e receita de longo prazo, mas exige atenção à estrutura financeira, ao andamento das obras e ao impacto do investimento sobre os dividendos.