O ALZR11, Alianza Trust Renda Imobiliária, avançou em julho com seu programa de recompra de cotas e adquiriu 47.750 cotas próprias a um preço médio de R$ 10, abaixo do valor patrimonial. O movimento reduziu a quantidade total de cotas para 164.444.501 e ocorreu em um mês no qual o fundo registrou resultado de R$ 0,101 por cota.
O rendimento referente ao período chegou a R$ 0,084 por cota, no teto do guidance divulgado pela gestão para o segundo semestre, de R$ 0,082 a R$ 0,084 mensais por cota. A distribuição teve data-base em 18 de agosto e pagamento em 25 de agosto.
Os números confirmam os principais pontos apresentados no material que serviu de base para esta reportagem, embora a transcrição contenha erros de reconhecimento no nome e no ticker do fundo: a identificação correta é ALZR11.
Receita extraordinária reforçou resultado de julho
O resultado de R$ 0,101 por cota ficou acima do rendimento distribuído porque julho recebeu um efeito extraordinário relacionado ao Alianza Digital.
Segundo o relatório gerencial, foram contabilizados dois meses acumulados de rendimentos desse veículo, já que o repasse referente ao mês anterior havia sido postergado por uma questão operacional.
Com o resultado acima da distribuição, a reserva acumulada do ALZR11 aumentou para aproximadamente R$ 0,0359 por cota. Isso cria uma margem que pode ajudar a gestão a suavizar oscilações futuras nos rendimentos, embora a existência de reservas não represente garantia de manutenção dos pagamentos.
| Indicador de julho | Valor |
|---|---|
| Resultado caixa | R$ 0,1010 por cota |
| Rendimento distribuído | R$ 0,0840 por cota |
| Reserva acumulada | R$ 0,0359 por cota |
| Guidance do 2º semestre | R$ 0,082 a R$ 0,084 por cota/mês |
| Cotas recompradas em julho | 47.750 |
| Preço médio da recompra | R$ 10,00 |
| Cotas após recompras | 164.444.501 |
Por que o ALZR11 está recomprando as próprias cotas?
O programa de recompra é utilizado pela gestão quando as cotas estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial e existe caixa disponível para a operação.
Ao comprar cotas com desconto e posteriormente cancelá-las, o fundo reduz a quantidade de cotas existentes. Em termos matemáticos, isso pode aumentar o patrimônio por cota remanescente e fazer com que o resultado futuro seja dividido entre uma base menor de cotistas.
No relatório de julho, a cota patrimonial aparecia em aproximadamente R$ 10,78, enquanto o fundo terminou o mês negociado com desconto em relação ao patrimônio. O P/VP indicado no documento estava próximo de 0,93.
Em 26 de agosto, a cotação estava em torno de R$ 9,91, segundo dados compilados pelo BrFiis, mantendo o fundo abaixo do valor patrimonial de R$ 10,78.
A própria transcrição que originou esta pauta ressalta que a recompra pode gerar valor quando realizada abaixo do patrimônio, mas também chama atenção para a necessidade de acompanhar futuras emissões e os custos associados a essas operações.
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ALZR11 mantém caixa de R$ 387 milhões
Outro ponto relevante do relatório é a posição de liquidez.
O ALZR11 encerrou julho com aproximadamente R$ 387 milhões em caixa, equivalente a cerca de 22% do patrimônio líquido. A relação entre obrigações previstas para os 12 meses seguintes e o patrimônio líquido caiu para aproximadamente 32%, segundo o relatório gerencial.
O fundo também mantém 26 ativos, com aproximadamente 288,7 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e prazo médio ponderado dos contratos — o chamado WALE — de 9,6 anos.
A carteira é caracterizada por contratos de longo prazo e diversificação entre imóveis ligados a logística, escritórios, renda urbana e data centers. No material analisado, 94% dos contratos eram classificados como atípicos, enquanto 6% eram típicos.
Aluguéis foram reajustados pelo IPCA
Julho também trouxe reajustes de aluguel em diferentes propriedades do portfólio.
Os contratos dos ativos Bauducco, CDB Ana Rosa, CDB Morumbi, OBA São Bernardo do Campo, OBA São José do Rio Preto e OBA Sumaré foram corrigidos de acordo com o IPCA acumulado nos 12 meses correspondentes.
Esses reajustes ajudam a atualizar a receita contratada do fundo, mas seu efeito efetivo sobre o resultado depende do peso de cada imóvel no portfólio e das demais receitas e despesas do período.
Base do ALZR11 supera 206 mil cotistas
A base de investidores continuou crescendo.
O fundo terminou julho com 206.111 cotistas, mais de 3 mil investidores acima do número registrado no mês anterior.
Esse crescimento ocorreu enquanto o ALZR11 mantinha liquidez elevada no mercado secundário e negociava abaixo do seu valor patrimonial.
Nos 12 meses encerrados recentemente, o rendimento acumulado ficou em torno de R$ 1 por cota, equivalente a um dividend yield próximo de 10% considerando a cotação atual. Esse percentual é retrospectivo e não representa projeção ou garantia de rendimento futuro.
Mudança para a Vórtx está em votação
Além dos números de julho, os cotistas do ALZR11 precisam acompanhar uma decisão societária.
Foi aberta uma consulta formal para deliberar sobre a transferência da administração do fundo do BTG Pactual Serviços Financeiros para a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários.
A proposta também contempla a transferência para a Vórtx dos serviços de custódia, tesouraria, escrituração, controladoria e distribuição, além das adaptações necessárias no regulamento do fundo.
Segundo a documentação disponibilizada aos investidores, a deliberação necessita de votos favoráveis correspondentes a pelo menos 25% das cotas emitidas. A votação eletrônica permanece aberta até 31 de agosto de 2026, e o resultado deverá ser divulgado em até cinco dias após o encerramento da consulta.
Portanto, embora o relatório de julho mencione a convocação da assembleia, a mudança de administrador ainda não deve ser tratada como concluída.
O que acompanhar no ALZR11 agora
Para o cotista, três pontos ganham importância nos próximos meses: a continuidade do programa de recompra, a evolução dos resultados recorrentes após o efeito extraordinário registrado em julho e a capacidade do fundo de permanecer dentro do guidance de R$ 0,082 a R$ 0,084 por cota ao mês.
Também será necessário acompanhar o resultado da consulta sobre a transferência da administração para a Vórtx e eventuais impactos operacionais da mudança, caso seja aprovada.
A recompra pode ser positiva enquanto ocorrer com desconto relevante sobre o patrimônio e sem comprometer a liquidez necessária para obrigações e investimentos. Por outro lado, não elimina riscos relacionados ao portfólio, às despesas financeiras, à capacidade dos locatários e a eventuais futuras captações.