O fundo imobiliário BRCO11 registrou receita total de R$ 23,3 milhões em setembro de 2026, segundo o relatório gerencial do período. O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,91 por cota aos investidores, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,8%.
No período, a receita imobiliária aumentou R$ 400 mil, impulsionada principalmente pelo recebimento de aluguel variável do Hotel Ramada Viracopos e pelo início do pagamento de aluguel do empreendimento Bresco Resende.
O aluguel variável do hotel contribuiu com R$ 100 mil para o resultado, enquanto o Bresco Resende adicionou R$ 300 mil, considerando os valores proporcionais ao período de ocupação (pro rata temporis).
As despesas com propriedades incluíram custos relacionados à vacância dos imóveis Bresco Canoas e Mall Viracopos, além de despesas com IPTU do Bresco Viracopos. Já as despesas financeiras decorreram dos juros dos financiamentos contratados para a aquisição dos ativos Bresco Viracopos e Bresco Simões Filho.
Em setembro, o BRCO11 distribuiu aos cotistas 87,1% do lucro caixa apurado no mês. No acumulado do semestre, o percentual de distribuição foi de 90,4%, de acordo com o relatório.
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BRCO11 acumula R$ 34,3 milhões em lucro caixa não distribuído
O BRCO11 encerrou setembro com um saldo histórico de R$ 34,3 milhões em lucro caixa acumulado e ainda não distribuído, equivalente a R$ 1,90 por cota. Esse montante pode ser considerado pela gestão nas decisões futuras sobre distribuição de rendimentos, conforme as condições e os resultados do fundo.
O relatório também apresenta indicadores operacionais do portfólio logístico. Em setembro, a vacância física ficou em 1,6%, enquanto a vacância financeira recuou para 4,8%, ante 5,2% em agosto.
A carteira possui imóveis em diferentes estados brasileiros, com concentração de 51% da área bruta locável (ABL) em São Paulo. A Bahia representa 14% do portfólio, Minas Gerais, 12%, Alagoas, 9%, Rio Grande do Sul, 6%, Paraná, 4%, e Rio de Janeiro, outros 4%.
O fundo também possui exposição a operações de last mile: aproximadamente 23% da ABL está localizada em um raio de até 25 quilômetros da cidade de São Paulo. Essa característica favorece operações de distribuição próximas ao consumidor final.
Na composição da receita de locação, os segmentos de bens de consumo e varejo/e-commerce representam, respectivamente, 40% e 28%. Além disso, 76% dos inquilinos possuem classificação de crédito entre AAA(br) e A(br), enquanto 82% dos imóveis são classificados como A+.
Segundo o relatório, 99% dos contratos de locação são corrigidos pelo IPCA. Quanto à tipologia, 65% dos contratos são típicos e 35% atípicos.
BRCO11 vê espaço para alta de até 50% nos aluguéis de galpões logísticos
A combinação entre demanda aquecida e oferta limitada de imóveis tem favorecido o mercado brasileiro de galpões logísticos. Para Rafael Fonseca, gestor do BRCO11, essa tendência ainda pode se prolongar, sustentada tanto pela expansão do comércio eletrônico quanto pela necessidade de as empresas tornarem suas operações de distribuição mais eficientes.
Um dos segmentos beneficiados por esse cenário é o de last mile, formado por galpões localizados próximos aos grandes centros consumidores. Essa estratégia permite reduzir distâncias na etapa final da entrega e atender com mais agilidade às exigências do comércio. Segundo Fonseca, a Bresco identificou o potencial desse mercado antes de ele ganhar força no Brasil.
“Nosso primeiro investimento consciente em propriedade de last mile, já abraçando essa tese, foi há 11 anos, em 2015. Então a gente já via que isso era uma tendência que estava acontecendo lá fora e, em algum momento, ia chegar aqui”, afirmou o gestor durante participação no Liga de FIIs, programa do InfoMoney.
Na avaliação de Fonseca, a expansão do comércio eletrônico brasileiro ainda está longe de se esgotar. A conveniência das compras online e as mudanças nos hábitos de consumo continuam abrindo espaço para novas operações logísticas, à medida que uma parcela maior das vendas do varejo migra para os canais digitais.
“Eu acho que ainda, assim, a gente está vendo um crescimento forte, mas que ainda tem muito espaço para crescer. A penetração do e-commerce no Brasil ainda é muito baixa. Eu acho que tem muito espaço para tomar do varejo normal”, disse.
A demanda por galpões, no entanto, não depende exclusivamente das varejistas digitais. O gestor também destaca a necessidade de modernização das estruturas de distribuição de empresas de outros setores. Indústrias que hoje concentram suas operações em poucos centros logísticos podem precisar ampliar a rede de instalações para abastecer diferentes regiões e atender consumidores com maior eficiência.