O fundo imobiliário VRTA11 segue negociado abaixo do valor patrimonial na B3. Na sessão de segunda-feira (19), a cota foi negociada a R$ 76,15, mantendo o desconto em relação ao valor patrimonial por cota de R$ 83,62, informado no último relatório gerencial.
No fechamento de agosto, quando a cota estava cotada a R$ 73,62, o desconto era de 12%, com o indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) em 0,88 vez, segundo a gestora. Na prática, o mercado pagava R$ 0,88 por cada R$ 1,00 em ativos registrados no patrimônio do fundo.
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O que significa o desconto do VRTA11 para o cotista
O valor patrimonial reflete a marcação a mercado da carteira, formada por 71 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de nove fundos imobiliários e caixa. Já a cotação resulta da oferta e da demanda na bolsa.
Quando a cota do VRTA11 negocia abaixo do valor patrimonial, quem compra no mercado secundário passa a ter exposição aos mesmos ativos pagando menos por eles. Por isso, o retorno implícito calculado sobre o preço de compra fica acima da taxa média da carteira.
O relatório também apresenta essa diferença por outro ângulo: a cota patrimonial está 13,6% acima da cota de mercado. Os dois percentuais representam a mesma distância, calculada com bases diferentes.
Tabela de sensibilidade mostra o efeito do preço no retorno
Segundo a tabela de sensibilidade da Fator, em 31 de agosto, a carteira de CRIs apresentava taxa média de IPCA + 8,16% pela curva de aquisição e de IPCA + 11,23% pela marcação a mercado. Com a cota a R$ 73,62, o retorno implícito subia para IPCA + 18,85%.
A simulação mostra a relação inversa entre preço e retorno. Com a cota a R$ 70,00, a taxa implícita seria de IPCA + 21,18%. Já a R$ 75,50, último preço considerado na tabela, cairia para IPCA + 17,74%. Cada aumento de R$ 0,50 na cotação reduz a taxa estimada entre 0,29 e 0,34 ponto percentual.
A gestora ressalta que o cálculo não considera as aplicações em outros fundos imobiliários e operações compromissadas, a inflação e o CDI futuros nem os custos do fundo. Para os CRIs atrelados ao CDI, a conversão desconta 4,5% de IPCA. Portanto, trata-se de uma estimativa, e não de uma garantia de rentabilidade.
Rendimentos e projeções para o segundo semestre
Em agosto, o VRTA11 distribuiu rendimentos de R$ 0,85 por cota, com dividend yield mensal de 1,15% sobre o preço de fechamento de R$ 73,62. Segundo a gestora, o valor equivale a aproximadamente 124% do CDI, considerando o gross-up de 15%.
O fundo mantém uma reserva de R$ 1,26 por cota e a projeção de distribuir entre R$ 0,85 e R$ 0,95 por cota no segundo semestre de 2026.