O fundo imobiliário XPML11 é voltado ao segmento de shopping centers e reúne participações em empreendimentos comerciais espalhados por diferentes regiões do Brasil. Com gestão ativa, o fundo busca gerar renda pela exploração imobiliária desses ativos e também pode realizar operações de compra e venda de participações.
Segundo dados da plataforma Status Invest, o XPML11 tem patrimônio de aproximadamente R$ 7,08 bilhões e valor patrimonial de R$ 110,11 por cota. O indicador P/VP está em 0,96, enquanto o valor de mercado do fundo é de cerca de R$ 6,78 bilhões.
A base de investidores supera 733 mil cotistas, com liquidez média diária de R$ 23,43 milhões. A participação no IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários negociados na B3, é de 4,321%. Nos rendimentos, a média mensal distribuída nos últimos 24 meses é de R$ 0,92 por cota, conforme os indicadores da Status Invest.
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O que é o XPML11 e como o fundo investe
Constituído em 2017, o XPML11 é um fundo imobiliário de tijolo, classificado na categoria de renda, com gestão ativa e foco em shopping centers.
A política de investimentos prevê a aquisição de participações em empreendimentos comerciais, tanto imóveis em operação quanto projetos em desenvolvimento.
Segundo o relatório gerencial de setembro de 2026, que apresenta indicadores operacionais referentes a agosto, a carteira era composta por 26 shopping centers, com mais de 5.100 lojas e cerca de 1,06 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL), ou seja, o espaço disponível para locação.
A participação proporcional do XPML11 nesses empreendimentos equivalia a aproximadamente 274 mil metros quadrados.
A carteira se concentra na região Sudeste, responsável por 72% da ABL. O Nordeste representava 16%, seguido pelo Sul, com 9%, e pelo Norte, com 3%.
Entre os empreendimentos estão o Shopping Cidade Jardim, o Shopping Pátio Higienópolis, o Jundiaí Shopping, o Shopping da Bahia, o Shopping Cidade São Paulo e o Catarina Fashion Outlet.
A diversificação também ocorre entre administradoras. Conforme o relatório, SYN, Allos e Iguatemi respondiam, respectivamente, por 21%, 17% e 16% da ABL da carteira.
Como estão as vendas e a ocupação do fundo
Os indicadores operacionais de agosto de 2026 mostram vendas totais de aproximadamente R$ 1,61 bilhão nos empreendimentos acompanhados pelo fundo. As vendas médias alcançaram R$ 1.588 por metro quadrado, com recuo de 0,5% em relação ao mesmo mês do ano anterior.
O indicador de vendas nas mesmas lojas, conhecido como Same Store Sales (SSS), que compara o desempenho das lojas já existentes em períodos diferentes, cresceu 2,1%. Já os aluguéis das mesmas lojas, medidos pelo Same Store Rent (SSR), avançaram 5,7% na comparação anual.
No período, a vacância da carteira ficou em 5,1%, o equivalente a uma ocupação de cerca de 94,9% da área considerada.
A vacância mede a proporção de espaço desocupado nos empreendimentos. O custo médio de ocupação dos lojistas do XPML11 foi de 11,7%, enquanto a inadimplência líquida ficou em 1,2%.
Entre as operações mais recentes citadas no relatório, o fundo destacou a aquisição, em março de 2026, de participações em cinco empreendimentos: Shopping Pátio Higienópolis, Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi Rio Preto e Praia de Belas Shopping Center.
Em maio de 2026, o XPML11 vendeu sua participação de 30% no Shops Jardins, dando continuidade às operações de reorganização do portfólio.
Como são os dividendos do XPML11
No histórico de proventos apresentado no relatório, o XPML11 manteve distribuições mensais de R$ 0,92 por cota de setembro de 2025 a agosto de 2026.
A gestão divulgou ainda uma faixa indicativa de rendimentos entre R$ 0,83 e R$ 0,92 por cota para os meses de setembro a dezembro de 2026, sujeita às condições operacionais e financeiras do fundo.
Quais são os riscos de investir no XPML11?
Como todo fundo imobiliário, o XPML11 está sujeito a riscos que podem afetar os resultados e o valor das cotas.
O desempenho depende diretamente da atividade dos shopping centers. Uma queda nas vendas do varejo, o aumento da vacância ou a elevação da inadimplência dos lojistas podem reduzir a receita de aluguéis.
Há também o risco de mercado, já que o preço das cotas oscila na bolsa, e o risco relacionado aos juros, que influenciam a atratividade dos dividendos e o custo de eventuais dívidas.
Este conteúdo tem caráter informativo sobre o XPML11 e não constitui recomendação de investimento.